Por Fernando Cabral, em 06/12/2025 11:07
Cortina de fumaça
O prefeito quer um aumento de IPTU da ordem de 50%. Nenhum problema nisto. Se o pagamento for devido, se os impostos não forem roubados nem mal usados, e se o cidadão for beneficiado, que venha o aumento. Só que isto tem que ser feito de forma transparente. Ou seja, com regras claras, escritas em linguagem simples e honesta, e sem segundas intenções ocultas atrás de propaganda enganosa.
PGV - Planta Genérica de Valores
Em poucas palavras, planta genérica de valores é apenas uma tabela com o valor básico do metro quadrado de terreno ou construção na cidade. Um exemplo fictício: o metro quadrado de terreno na Praça da Matriz custa R$ 10,00; no São José, R$ 8,00; no Ana Rosa, R$ 6,00; no Vale do Amanhecer, R$ 5,00. A partir destes valores genéricos chega-se ao valor básico do lote. Por exemplo, um lote de 360 m² na Praça vale R$ 3.600,00; um lote do mesmo tamanho no Ana Rosa vale R$ 2.160,00.
Os valores achados com base na PGV são ajustados para cima ou para baixo, conforme o lote tenha vantagens ou desvantagens. Por exemplo, se for inclinado, recebe um desconto; se for de esquina, recebe um aumento; se for brejoso, recebe um desconto. Estes acréscimos e decréscimos são calculados com fatores de correção.
No final, chega-se ao valor venal (valor de mercado) do lote. Depois, procura-se este valor na tabela e calcula-se o IPTU (veja, mais abaixo, dois exemplos de tabela).
Propaganda enganosa
O modo como a prefeitura vem defendendo a suposta justiça do novo IPTU apenas com base na criação planta genérica de valores (PGV) é propaganda enganosa. A PGV é essencial para um IPTU socialmente justo. No entanto, usá-la como grito de guerra para ocultar o que está por trás da proposta do novo IPTU é falacioso, desonesto e inaceitável.
Sim, a PGV tem o potencial de permitir o cálculo de IPTU de forma mais justa, mais previsível e mais transparente. No entanto, ela, por si só, não garante nada disto. Se a prefeitura quiser abandonar a propaganda enganosa e falar com honestidade, ela tem que discutir, no mínimo, mais três coisas:
a) As alíquotas e sua progressividade com base no valor
b) As alíquotas dos lotes vagos, com base na progressividade no valor e no tempo
c) Os fatores de correção
Alíquota é o percentual que será usado para calcular o IPTU. Ela pode variar conforme o valor do imóvel, e também conforme o tempo que os lotes ficam vagos. Por exemplo, para um imóvel de R$ 100 mil a alíquota é de 1%, mas para um de R$ 200 mil, a alíquota é de 2%. Isto é progressividade. Ela faz com que quem tem mais pague mais, quem tem menos pague menos.
Os lotes vagos estão sujeitos a um acréscimo de alíquota até que sejam construídos. Isto é feito para estimular as construções e acabar com lotes desocupados. Esta alíquota é progressiva no tempo. Isto é, quanto mais o tempo passa, mais elevada ela fica.
Finalmente, há os fatores de correção. Eles fazem com que imóveis mais luxuosos (ou terrenos melhores) paguem IPTU maior, e imóveis mais simples (ou terrenos piores) paguem IPTU menor.
Imagine duas casas iguais, na mesma rua, uma ao lado da outra. Até a primeira casa chegam o asfalto, o jardim, as redes de água, de esgoto e de energia elétrica. A segunda casa, 10 metros adiante, está num trecho de terra, sem eletricidade, sem água e sem esgoto.
O fator de correção fará com que a segunda casa pague um IPTU menor do que a primeira. Ou seja, é um valor (percentual) que será abatido do IPTU da segunda. Ou seja, o cidadão que tem menos benefício paga menos, e vice-versa.
Por que a prefeitura não quer discutir alíquotas e fatores de correção?
A PGV é um início necessário para um IPTU justo, previsível e transparente. No entanto, não é suficiente. Qualquer que seja sua qualidade, ela será totalmente perdida se as alíquotas e os fatores de correção forem errados. Ainda mais quando os critérios não são transparentes.
Erros do projeto
A prefeitura tem em mãos uma PGV promissora. Ainda há pontos a serem esclarecidos, mas, essencialmente, ela está no caminho certo. Mas tudo que vem depois dela, está essencialmente errado. Primeiro, a falta de transparência. Depois a aplicação errada de conceitos. Finalmente, a ausência de simulações que permitam ao cidadão saber quanto pagará de imposto.
Quanto aos conceitos aplicados ao reverso, podemos citar o estímulo à manutenção de lotes vazios e o desestímulo à construção de passeios!
Mais importante ainda: assim como está, a proposta do prefeito não permite aos vereadores saberem (de forma segura), se a arrecadação aumentará ou diminuirá, quem será desonerado, quem será onerado.
E mais: o projeto do prefeito não respeita o Estatuto da Cidade, não se vincula ao Plano Diretor, e não atende às exigências da Lei de Responsabilidade Fiscal.
Um exemplo de disparate
O projeto do prefeito tem muitos despautérios. Vou exemplificar um. Na tabela abaixo, vê-se que, atualmente, a alíquota para lotes vagos é de 2%.
Isto significa que, um lote de R$ 80.000,00 paga R$ 1.600,00 de IPTU.
Agora, veja a nova tabela, proposta pelo prefeito:
Na nova tabela, o mesmo lote passará a pagar R$ 720,00. Portanto, se um especulador tem 100 lotes neste valor, pagará R$ 88 mil a menos. A primeira consequência é que o prefeito está estimulando o aumento de lotes vagos. Este, porém, não é o ponto mais importante. O mais importante é saber quem pagará esta conta. É isto que o prefeito vem se esforçando para esconder.
Quem pagará a conta?
A Lei não permite, e o prefeito não quer arrecadar menos em 2026. Ao contrário. A expectativa para 2026 é de aumento de R$ 15 milhões na arrecadação. Então, cabe a pergunta: quem pagará por estes R$ 88 mil que o prefeito deixará de arrecadar com estes 100 lotes vagos do exemplo?
Responder a esta, e a tantas outras perguntas não respondidas, é dar transparência. No entanto, são exatamente estas perguntas que o prefeito não quer responder. Em vez disto, está se escondendo atrás de uma cortina de fumaça chamada PGV. A prefeitura fala, como se a PGV explicasse tudo e resolvesse todos os problemas. Não. Não explica, e não resolve.
Este é apenas um, dentre dezenas de pontos obscuros do projeto. Estas coisas nada têm a ver diretamente com a planta genérica de valores. Têm a ver com escolha política, com transparência, com justiça.tributária. Têm a ver, também, com a visão da qualidade de vida na cidade. Por isto, quando a prefeitura tenta reduzir a conversa toda à existência da PGV, ela está embromando o cidadão e o pagador de impostos. Enfim, está fazendo propaganda enganosa.
